[책리뷰]마흔살 행복한 부자 아빠 - 2012년, 부동산 재테크를 책임질 책!

 

 

2012년, 부동산 재테크를 책임질 책!

 

   "내가 이 책에서 전하고 싶은 것은 단시간 안에 일확천금을 버는 방법이 아니다. 그럴 수 있는 것은 사업 뿐이며, 대박을 노린다면 그런 쪽을 찾아야 한다. 하지만 이 책의 성공사례를 보면 적은 돈으로도 샐러리맨의 한 달 월급을 꼬박꼬박 대신 벌어다주는 수익로봇을 창출할 수 있다는 것을 알게 될 것이다.

건물은 부자들만 가질 수 있는 것이 아니다. 수익률이 높은 건물도 1억 이하의 돈으로도 소유할 수 있다. 그리고 수익률이 높은 건물을 얻었다는 것은, 단시간은 아니지만 적절한 세금을 낼 수 있게 되는 몇 년 안에 수억원의 매매차익을 올릴 수 있다는 것을 의미한다."

 

   책 <마흔살, 행복한 부자 아빠>는 부제가 ‘1억으로 평생월급 만드는 원룸, 상가주택 투자법’으로 부동산투자 관련 재테크 책이다. 요즘 같은 불황에 ‘부동산 투자’는 불안하거나 무모하지 않을까? 하겠지만, 예전 방식대로의 부동산투자, 다시 말해서 시세차익을 위한 부동산 매입이라면 불안하거나 무모하다. 부동산 가격이 꾸준히 하향세를 나타내고 있기 때문이다.

   하지만 금융위기 이후의 부동산투자라고 한다면 ‘임대수익’ 즉 월세를 위한 투자를 말한다. 지난 해 빌딩부자라는 책이 베스트셀러가 된 것처럼, 다세대 주택이나 원룸에 대한 부동산 수요가 꽤 많았다. 하지만 이 책은 그 책들과 또 약간 차별화가 된다. 우선 저자는 부자들을 취재하거나 인터뷰한 기자가 아니라, 자신이 직접 투자에 나선 케이스들을 정리했다는 점이 가장 큰 차별이다.

 

   그리고 저자는 서울이나 서울 근방의 수도권에 원룸을 공략한 것이 아니라 아예 수도권 변두리나 지방을 선택했다는 점이 또 차별된다. 이 책에서 저자는 ‘최고의 투자는 직접 땅 사고 집 짓고 세입자 관리하는 것’이라고 말하고 있다. 그리고 지금은 '서울 10억짜리 건물 월세도 400, 지방 2억짜리 건물 월세도 400을 받는 시대'라고 말한다.

   대다수 사람들은 체면을 중시하고 지역과 학군에 연연하여 서울과 강남을 목표로 돈을 모으느라 고생을 하고 있는데, 저자는 이 점에 대해 새로이 볼 것을 권한다. 즉 강남 부동산은 부자들의 것으로 두고, 아예 처음부터 경기도 변두리에서 수익을 주는 부동산 즉 ‘수익로봇’을 찾자는 것이다.

 

 

 

   이쯤에서 저자가 궁금할 것이다. 왜냐하면 남들과는 다른 방향으로 투자할 것을 권하기 때문이다. "그의 말은 믿을만한가?"고 묻는다면 "예스"다. 저자는 아파테이아라는 닉네임을 쓰고 있는 블로거로, Daum 포털에 있는 국내 No.1 재테크카페 텐인텐에서 칼럼을 연재하며 반향을 일으키며 온라인에서 최고의 투자 멘토로 네티즌의 신임을 받고 있는 인물이기 때문이다. 지금도 그의 글은 올라오자마자 최고 조회수, 최고 댓글이 달린다고 한다.

   아파테이아는 이른바 자수성가한 투자자다. 홀어머니 밑에서 무일푼으로 결혼한 평범한 직장인이었던 그는 부업으로 해온 수익형 부동산 투자를 통해 연봉만큼 월세수익을 창출했다고 한다. 한편 그가 네티즌들로부터 멘토로 인정받는 이유 중 하나는 단지 그가 돈을 많이 벌어서가 아니라 ‘행복한 부자’에 초점을 맞추며 살았고, 그런 진실성에 많은 사람들로부터 공감을 얻고 있다.

 

   그는 돈과 시간으로부터 자유로워지려면 ‘어디 사는가’, ‘얼마나 소유했는가’란 생각을 버려야 한다고 말한다. 즉, 타인의 이목에서 자유로워져야 한다는 것이다. 이런 속박에서 자유로워지면 쳇바퀴 도는 인생도, 번번이 실패하는 투자도 달라질 수 있다고 그는 말한다. 그는 직장인 초년병 시절, 2천4백만 원의 종자돈이 모이자 대출을 끼고 지방 변두리에서 수익 부동산 투자를 시작했다. 이것이 눈덩이가 되어 여러 채의 원룸/ 상가주택을 소유하게 되었고 마흔 살이 넘은 지금, 노후대비는 물론 원하는 것을 다 할 수 있을 정도로 부자가 되었다고 한다.

 

   저자는 오늘날 ‘수익로봇’을 종자돈 삼아 지금은 여러 채 원룸과 상가주택을 소유하고 있는데, 그 전 과정이 이 책에 빠짐없이 수록되어 있다. 저자는 그간의 투자경험을 통해 하나의 결론에 도달했는데, 바로 수익형 부동산으로 돈을 벌려면 직접 공터를 사고 건물을 짓고 세입자 관리까지 해야 한다는 것이다. 수익 부동산 투자의 핵심은 ‘수익률 최고, 공실률 제로’일텐데, 이 책을 통해 저자의 핵심 노하우를 쉽고 명쾌하게 전수받을 수 있을 것 같았다.

 

 

수익형 부동산 투자, 알고 보면 이만한 투자가 또 없다 !

 

   "아파트에 거주하고 있는 사람과 수익형 부동산을 보유하고 그 건물의 한 층에 사는 사람을 비교해 보면, 서로 반대의 길을 가고 있다. 아파트는 엉덩이에 깔고 살 뿐이지 들어오는 돈이 없고 보유하는 기간 동안 지출만 하여 주거비용을 내고 있는 것이다. 팔아야 할 돈을 누릴 수가 있으며, 그동안의 주거비용 때문에 시세차익이 웬만큼 나지 않고서는 득을 보았다고 할 수 없다. 또 파더라도 다시 살 아파트를 구입해야 하므로 돈을 두리기는 참 어렵다.

   수익형 부동산은 보유하면서 주거비용을 내는 아파트와 달리, 주거비용을 받는다. 보유기간 동안 돈을 누릴 수 있다. 내가 거주하면서 한 다에 500만원의 수익이 발생하는 건물이라면 7년이면 4억이 넘는 돈을 누리는 셈이다. 다달이 나오는 돈도 물가에 맞게 상향되어 가며 변한다. 또 아파트는 관리비가 들어가지만 원룸이나 상가주택은 세입자로부터 관리비를 받는다.

 

   관리가 어렵다는 이유로 원룸주택이나 상가주택 투자를 꺼리는 경우가 많다. 내 경험으로 단언컨대, 조금만 익숙해지면 하나도 힘들지 않게 반자동적으로 내 삶의 일부가 되어 관리하게 된다. 빼앗기는 시간을 하루로 나누어 계산하면 몇 분 정도밖에 안 된다. 나의 경우 청소는 청소업체에 1주일에 하루 씩 맡기고 신경 안 쓴다. 또 세입자가 무엇을 고쳐달라고 하면, 철물점 전화번호를 가르쳐준다. 철물점 사장님이 고치고 나서 나에게 청구하면 그냥 돈 낸다. 돈 만원에 해결되는 일이 많다. 건물관리에 정신적, 시간적 에너지를 빼앗기는 사람은 오히려 정말 감사해야 한다. 왜냐하면 건물관리에 신경쓸 일이 있는 사람들이 그렇지 않은 사람들보다 시간이 백 배 천 배 많은 경제적 자유인들이기 때문이다.” 68~71 페이지

 

   저자는 수익형 부동산 투자가 의외로 관리가 쉽고 수익률이 좋다고 말한다. 요즘 거주와 수익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 원룸형 주택, 상가주택, 도시형 생활주택 등이 요즘 떠오르는 투자처로 각광 받고 있는데, 이렇듯 수익형 부동산에 관심을 두는 이유는 크게 두 가지로 글로벌 금융위기 이후 세계경기 침체와 맞물린 현 정부의 부동산 정책과 시장 경기 그리고 베이비부머의 은퇴를 들 수 있다.

   우리나라 경제에 가장 큰 영향을 발휘하고 있는 계층인 베이비붐 세대들이 수익형 부동산의 가장 강력한 수요층인데, 은퇴 이후 수입이 없는 시기를 대비해 이들이 한동안 오피스텔에 투자하면서 과열 조짐을 보이기도 했다. 하지만 곧 대지지분이 적고 시세차익의 한계가 있다는 오피스텔의 실체를 알게 된 후, 이들의 관심은 땅을 가진 수익형 부동산으로 몰리고 있다.

 

   반면 기존의 부동산투자자들은 시세차익을 노리고 갈아타기를 하려고 아파트에 투자했는데, 경기가 침체되면서 매수세가 없자 큰 곤혹을 치루고 있다. 그 이유는 바로 팔아버릴 요량으로 무리하게 대출을 받았기 때문이다.현재 대출이자를 갚느라고 고생하고 있는 하우스푸어가 엄청나다고 한다.

그런 점에서 더 이상 시세차익을 추구하는 아파트 투자는 과거의 투자법으로 봐야 할 것이다. 본문에서처럼 수익형 부동산은 공실만 잘 관리하면 내 집을 지니고 살고, 임대료도 받고, 관리비도 받고, 아울러 오르는 땅값도 그대로 누릴 수 있는 일석 오조의 효과를 누릴 수 있는 투자다…라고 저자는 말하고 있다.

 

 

아파테이아의 수익형 부동산 투자 8원칙 !

 

   “ 많은 사람들이 필자의 이야기에 공감하면서도, 막상 투자에 나서면 핵심 포인트를 잊어빌고 자꾸 헛투자를 하려고 한다. 안타까운 마음에 가슴에 새겨두어야 할 8가지 원칙을 정리해 보았다. 수익형 부동산으로 안정적인 수익을 얻고자 하는 사람이라면 반드시 유념해야 할 점들이다.

 

1. 아파트보다 단독주택 가격이 더 올랐다. – 그동안 아파트만 스포트라이트를 받아 많은 사람들이 아파트만 값이 상승한 줄 아는데, 바닥에 땅을 가진 단독주택은 철저히 수익률에 근거하여 더 크게 꾸준히 올랐다.

2. 전세보증금과 월세도 꾸준히 상승해 왔다. – 전세보증금은 무이자 대출의 다른 이름으로, 인플레이션을 감안하면 0을 향해 수렴해 간다. 전세보증금은 빚이라는 생각에 얽매이지 않는다면 얼마든지 종잣돈으로 탈바꿈해 지렛대 효과를 발휘한다.

3. 분양받는 사람이 되지 말고 분양하는 사람이 되라. – 비슷한 투자금으로, 분양받는 사람이 아니라 분양하거나 임대하는 사람이 될 수 있다.

4. 땅이 진정한 가치를 가진다 – 지금은 바닥에 땅을 가진 수익형 부동산이 전생시대다.

5. 공실 분석과 수익률이 투자 실행의 잣대다. – 선진국에서 일어났던 일이 개발도상국에서 일어나듯이, 똑같은 원리로 서울에서 벌어졌던 일이 점차 지방에서 일어나게 된다. 그러므로 수익률이 높아 매월 많은 돈을 누리고 시세차익까지 노리려면, 남들이 쳐다 보지 않는 서울에서 먼 경기도 변두리나 지방을 눈여겨봐야 한다. 땅값이 오를 대로 오른 서울은 이제 더 이상 수익률을 기대하기 어렵다.

6. 도시개발 초기에 투자하라. – 아직 태동도 하지 않은 도시들이 많고, 앞으로도 많은 계획이 잡혀 있어서 상투와 대박이 항상 공존하므로 초기 형성 과정에 투자해야 한다.

7. 정보는 나눌수록 내게 더 커져서 돌아온다 – 결국 성공의 포인트는 사람이 인맥이다. 정보를 공유하는 과정에서 인맥이 형성되고 시너지 효과가 나며 실력이 빨리 늘 수 있다. 초보인 사람들이라도 가르치고 정보를 공유하면 어느 순간 고수가 되어 나타나 내게 큰 힘과 큰 계기가 되어준다.

8. 반드시 돈에 대한 철학과 나 중심 가치관으로 똘똘 무장해야 한다. – 철학과 가치관이 정말로 먼저다. 모든 투자는 내가 스스로 분석해야 하며, 기다리고 인내하려는 마음 수양이 반드시 되어 있어야 한다. 똑같은 것을 소유해야 불안해서 손해 보고 파는 사람이 있는가 하면, 수억을 버는 사람이 있다. 타인의 잡음에 흔들려서 잡아야 할 것을 못잡고 잡지 말아야 할 것은 잡는 실수를 범하지 않으려면 타인의 말이나 시선에 의존하는 형태에서 과감하게 벗어나야 한다.” 92~93 페이지

 

   2008년 금융위기 전만 하더라도 ‘수익형 부동산’은 투자자들의 관심 밖에 있었던 것이 사실이다. 매달 월세를 받는데 신경써야 하고, 주택이나 상가를 관리하느라고 신경을 써야 하는 다소 귀찮은 상품이라고 느껴졌기 때문이다. 무엇보다 ‘수익형 부동산’보다는 간단하게 ‘시세차익’을 실현할 수 있는 아파트가 있었기 때문에 수익형 부동산은 부동산투자 상품 중에서 항상 뒷순위로 밀려나곤 했었다.

   하지만 금융위기 이후 사정이 달라졌다. 달러가치의 하락이 원인이 된 실물자산에 대한 가치가 떨어지면서 아파트 가격이 지금까지 계속 하향세를 거듭하고 있다. 사정이 이렇다 보니 실수요자들도 구입을 꺼리는 ‘애물단지’로 전락해 버렸다. 시세차익을 노리고 아파트에 투자했던 투자자들은 매물가격은 떨어지고, 대출이자는 오르는 상황이 되어 졸지에 ‘하우스 푸어’로 전락해 버렸다. 그러자 갑자기 ‘수익형 부동산’이 각광을 받게 되었다.

 

  본문에서 살펴본 것처럼 아파트 가격만 오른 것이 아니라 단독주택도 꾸준히 올랐고, 덩달아 전세보증금과 월세도 꾸준히 올랐다고 한다. 수익형 부동산 투자에 있어 가장 장애물로 생각하는 것이 바로 ‘유지보수 관리’인데, 사실 알고 보면 이 역시 청소 용역에 아웃소싱을 하고 매월 약간의 비용을 지불하면 되는 간단한 일이다.

   결론적으로 말하자면 이제껏 ‘수익형 부동산’이 천대아닌 천대를 받은 이유는 투자자들이 게을르기 때문이다. 시세차익을 노리는 아파트 투자처럼 ‘땅짚고 헤엄치기’를 투자로 여기니 이런 수익형 부동산 투자가 어디 눈에 들어오겠는가? 하지만 약간의 수고를 더한다면 이만한 투자가 없는 것이 사실이다. 지난 해 화제를 낳았던 ‘빌딩부자들’ 역시 서울 전역에 있는 수익형 부동산 중 ‘빌딩’만을 살펴본 책이었다.예전부터 알부자는 ‘월세를 받는 부자’들이었음을 말해주는 증거일 것이다. 저자는 이 밖에도 수익형 부동산 투자의 잇점으로 전세금을 활용할 수 있다, 대지지분이 커서 상승폭이 크다, 주거비용이 절감된다, 수익률이 높아지면 환금성도 좋아진다, 부동산 침체에 강하다 등의 이유를 들었다.

 

 

원룸의 공실률, 아파트/오피스텔의 요건과는 다르다!

 

  “공실률을 분석할 때도 마찬가지로 좋은 아파트나 오피스텔을 찾는 방식으로 접근하면 큰 실수를 범한다. 일례로 아파트나 오피스텔 구입을 결정하는데 있어서 가장 중요한 것 중 하나가 교통이지만, 수익형 부동산은 오히려 교통이 불편한 곳일수록 공실이 적다. 대중교통이 잘 발달되어 있는 곳이거나 주거 중심지에서 거리가 가까우면 원룸에 살려고 하지 않고 출퇴근을 하기 때문이다. 이러한 측면에서 볼 때 동탄이나 향남을 비교하면, 아파트에 있어서는 동탄이 압승이지만, 수익형 부동산에 있어서는 향남의 KO승이다. 원룸의 공실률을 낮추는 것은 아파트의 요건과는 다르다. 회사가 많고, 직장에서 가깝고, 슈퍼가 있으며, 술 한 잔 할 수 있는 곳, 노래방, 당구장, 피씨방 등의 편의시설이 있으면 OK다.

   서울의 단독주택에서 일어났던 변화를 경기도에 적용시켜 봐도 좋다. 전철역과 가까운 곳의 허름한 단독주택을 원룸으로 바꿔도 된다. 새로 생기는 택지지구의 단독주택지에 건물을 지었을 때 얻게 될 수익률을 분석해 봐서 12%가 넘으면 괜찮은 투자처이다. 지방의 경우에는 많은 혁신도시들이 있다. 수익률이 아주 높지 않더라도, 계획도시인 혁신도시는 선호되는 주거지역이 될 것이므로 혁신도시 밖의 건물보다는 환금성이 높을 것이며, 월세 소득과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다.

   높은 수익률을 바란다면, 택지지구 밖에서 공실률이 적을 것으로 분석되는 곳을 찾아야 한다. 역시 역에서 가까운 곳의 단독주택을 살펴볼 필요가 있으며, 지방의 경우에는 원룸 수요가 있는 곳에서 빈 땅을 찾기가 어렵지 않은 편이다.” 107~ 109 페이지

 

   위 본문은 이 책에서 가장 인상적인 부분, 좀처럼 만나기 어려운 부동산 투자의 인사이트다. 요인즉 기존의 아파트나 오피스텔의 투자법으로 원룸을 봐서는 안 된다는 것이다. 이유는 수익형 부동산 투자는 ‘수익률’도 살펴야 하기 때문이다.

   저자는 본문에서 지역과 수익률의 관계에 대해서도 이야기하고 있는데, 서울 강남 지역은 수익률은 떨어지는 반면 매매가 대비 환금성은 높은 편이고, 반대로 강남에서 멀수록 매매가 대비 환금성은 낮아지지만 수익률은 높은 편이라고 말한다. 그래서 저자는 돈의 크기가 목표가 이날 돈과 시간을 장악하게 해주는, 월수입을 목적으로 한다면 수익형 부동산은 호남지역이 매우 좋다고 평가했다.

   그러면서 만약 자신이 호남지역에 산다면 매매차익 보다는 수익률이 매우 높은 건물을 소유해서 충분히 누리고 살고 남는 돈은 다달이 적금하는 것으로 포인트를 잡겠다고 말할 만큼 강조했다. 그러기 위해서는 물론 타인이 소유하고 있던 부동산은 불리할 것이다. 대지를 사서 건물을 짓는다면 가능하겠죠. 왜냐하면 누구나 매매가를 올려서 수익률을 적정선에서 조정하여 팔려고 하기 때문이다.

 

   <마흔살 행복한 부자 아빠>는 오늘날 부동산투자에 있어 가장 현실적이고 실현가능한 대안을 제시하고 있는 책이라고 평가하고 싶다. 대한민국 제일이라고 알려진 포털 사이트의 카페에서 멘토 역할을 하고 있는 저자이기에 이미 그에 대한 평판과 실력은 검증받았다고 봐야 할 것이다.

   현재 부동산투자를 하려면 수익형 부동산이 맞다. 그 중에서도 수도권 변두리나 지방으로 눈을 돌리는 것이 당장 수익형부동산으로 수익을 얻을 수 있는 대안이 된다. 그에 대한 방법론은 이 책을 통해 자세히 알 수 있다. 더 자세한 내용을 알고 싶다면 직접 카페에 가입하시는 것도 좋은 방법이 될 것이다.

 

   아울러 내가 이 책을 추천하는 가장 큰 이유는 이 책의 전반부에 있는데, 저자가 돈 많은 부자보다는 ‘행복한 부자’가 되자고 말하고 있는 부분 때문이다. 내가 재테크를 이야기하면서 항상 하는 말이기도 한데, 돈만을 바라보는 것이 아니라 우리가 보내고 있는 시간도 살펴야 하기 때문이다.

   부자가 되면 경제적 자유를 얻을 수 있다. 하지만 100억을 벌어 경제적 자유를 얻었는데, 나이가 60이 넘어버렸다면 이것은 성공한 것이 아닐 것이다. 5억이든 10억이든 내가 생각하는 부자의 관념을 세워 30, 40살의 나이에 경제적 자유를 실현시킬 수 있다면 그것이 정말 행복한 부자가 되는 것이 아닐까? 이 책을 읽으시면서 부자에 대한 나름의 정의를 내리는 계기를 마련하기 바란다.

 

 

본 이미지는 팍스 TV(4월 17일) 재테크 다이어리에 방송된 내용입니다.

이미지를 클릭하시면 동영상을 보실 수 있습니다.

 

 

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마흔살 행복한 부자 아빠

저자

아파테이아 지음

출판사

길벗 | 2012-03-25 출간

카테고리

경제/경영

책소개

지속가능한 월수익으로 행복한 부자 되기!『마흔살 행복한 부자 아...

글쓴이 평점  

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